Hacienda lo confirma: donar la vivienda a los hijos sale gratis en el IRPF si tienes más de 65

Cuando se acerca la edad de jubilación, además de valorar qué pensión nos queda y qué queremos hacer con todo ese tiempo perdido trabajando que recuperaremos con la tranquilidad de los días de asueto, hay otras dudas que rondan la cabeza y la economía de los que ya han cumplido los 65 años.

Se trata de la vivienda. Algunos reflexionan acerca de su futuro, de si pasarán sus últimos años en ella o si preferirán los cuidados de una residencia. En todo caso, el devenir de su propiedad es algo que los lleva a indagar en diferentes posibilidades. Una de ellas es la donación de una vivienda a sus hijos. Esta práctica, bastante habitual, suele conllevar obligaciones fiscales para ambas partes.

Sin embargo, la ley española alumbra una excepción importante para mayores de 65 años que se deciden a donar el inmueble a sus hijos. El texto legal refiere que, en estos casos, el donante queda exento de tributar en el IRPF por la posible ganancia patrimonial.

Exención confirmada por Hacienda

La Dirección General de Tributos ratifica este criterio en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025. En ella se establece que, en el momento en que una persona o bien la pareja mayor de 65 años dona la vivienda habitual a los descendientes no hay obligación de declararla ganancia patrimonial ni en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Qué dice la Ley del IRPF

Esta interpretación se apoya en el artículo 33 de la Ley del IRPF, que declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la donación de la vivienda habitual solo y exclusivamente en el caso de que el transmitente cuente con más de 65 años o bien esté en situación de dependencia severa o gran dependencia. Así las cosas, y a pesar de que la transmisión genere una plusvalía, no existe obligación de tributar por ella en el IRPF.

Requisitos para aplicar la exención

Los interesados en poder beneficiarse de esta ventaja fiscal necesitan cumplir con algunas condiciones exigidas por la Agencia Tributaria. Entre ellas se destaca que la vivienda donada sea la habitual en el momento de la transmisión o que lo haya sido en cualquier día de los dos años anteriores, descartando con ello las segundas viviendas en propiedad, como los pisos y casas vacacionales.

Otro de los criterios imprescindibles esclarece que la exención no será aplicable si el pleno dominio de la vivienda está dividido entre usufructuario y nudo propietario, incluso cuando el inmueble sea la residencia habitual, es decir, si la casa pertenece íntegramente al donante.

El impuesto que sí deben pagar los hijos

Es necesario recalcar que esta exención afecta únicamente al IRPF del donante, dado que los descendientes que reciban la vivienda sí deberán afrontar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, una cuantía variable en función de cuál sea la comunidad autónoma donde se liquide el tributo.

Diferencias según la comunidad autónoma

En comunidades autónomas como Andalucía, la Comunidad de Madrid, Cantabria o La Rioja las donaciones entre padres e hijos tienen bonificaciones que van del 99% al 100%. Sin embargo, en otras regiones como Extremadura o Castilla-La Mancha, las reducciones, aunque superan el 95%, pueden aplicárseles algunos límites que reducen el beneficio fiscal a partir de ciertos importes.