Revés judicial a dos acreedores de la extinta Cámara de Comercio de Jaén

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha asestado un revés a dos antiguos acreedores de la extinta Cámara de Comercio de Jaén a los que se les debía más de 130.000 euros, en un caso, y casi 120.000 euros, en el otro. Es decir, unos 250.000 euros en total. Como garantía para el pago de las deudas se usó el que fuera Vivero de Empresas, el actual edificio 1, 2, 3 Emprende. El problema es que las instalaciones se construyeron en un solar que el Ayuntamiento de Jaén cedió gratis a la Cámara en 2003 expresamente para ese fin. Sólo había una condición: si el terreno dejaba de emplearse como Vivero de Empresas, sería devuelto al Ayuntamiento libre de cargas. Después de que, en 2020, comenzara el proceso de liquidación de una Cámara de Comercio enterrada en deudas -la extinción no se concretó oficialmente hasta 2023-, el Ayuntamiento recuperó el terreno, ya dividido en dos parcelas. Fue en 2021. Los dos acreedores llevaron a los tribunales a la Gerencia Municipal de Urbanismo acusándola de haber cancelado de un plumazo su deuda con la Cámara sin tener competencias para ello, pero el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número uno de Jaén desestimó su recurso, y el TSJA ha ratificado ahora esa decisión. Los magistrados entienden que el acuerdo suscrito ante notario en 2003 entre el Ayuntamiento y la Cámara de Comercio, cuyas condiciones quedaron inscritas en el Registro de la Propiedad, no dejaba lugar a dudas: en caso de que se revirtiera la cesión del solar, el Ayuntamiento lo recuperaría sin cargas ni gravámenes y con todas las mejoras añadidas, entre las que se incluye el propio edificio para empresas que construyó la institución cameral.

La Cámara de Comercio pidió en su momento dos hipotecas a la Caja Rural de Jaén para financiar las obras del inmueble. A primeros de 2021, el edificio aún respondía como garantía hipotecaria de dos préstamos bancarios: uno de algo más de 1,19 millones de euros, a los que había que sumar 203.838 de intereses ordinarios y 234.413,7 euros de intereses de demora; y otro de 480.810 euros de principal, más 74.365 euros de intereses ordinarios, 17.167 euros de intereses de demora y 9.616 euros de comisiones y gastos. El Vivero de Empresas también estaba gravado con embargo a favor de los dos acreedores que seguían reclamando su dinero. En un caso, la deuda ascendía a 111.763,04 euros, más 22.000 euros por intereses y costas a raíz de una sentencia de 2015 del Juzgado de lo Social número uno de Jaén. En el otro, el montante principal era de 98.731,11 euros, más 19.746,22 euros por intereses y costas tras otro fallo judicial de 2016.

La Policía Local y técnicos municipales constataron que el edificio llevaba en desuso desde 2019. En su expediente alertaron de que el inmueble tenía varios desperfectos que podían ir a más, de que los accesos estaban cerrados y de que no había vigilancia. El 30 de abril de 2021, el pleno del Ayuntamiento de Jaén aprobó recuperar para el patrimonio municipal las fincas catastrales libre de cargas y gravámenes, además del propio inmueble construido en uno de esos terrenos, según lo reflejado en el acta notarial de cesión de 2003. En julio, la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento escenificaron la entrega de las llaves del abandonado Vivero de Empresas. Poco después, el pleno municipal aprobó el cambio de uso de las dos fincas.

Los acreedores reclamaban su deuda sin saldar con la Cámara

Pero los dos acreedores individuales de la Cámara de Comercio llevaron al Ayuntamiento a los tribunales. En resumen, argüían que ellos no tenían nada que ver con el acuerdo de cesión gratuita del terreno, así que pedían que no se cancelaran las anotaciones preventivas de embargo que reconocían su derecho a que la Cámara les pagara el dinero que les seguía debiendo: más de 100.000 euros a cada uno. Lo denunciable, para ambos, era que quien había decidido cancelar las cargas del edificio y, de forma indirecta, privarlos de cobrar sus deudas no había sido un juez, sino el Ayuntamiento de Jaén “de forma unilateral y sin competencia para ello”.

El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número uno de Jaén desestimó su recurso en septiembre de 2022. Los dos acreedores recurrieron ese fallo en apelación ante el TSJA denunciando, entre otras cosas, incongruencia omisiva, es decir, que el Juzgado no hubiera respondido a todos los argumentos que habían planteado. Sin embargo, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del alto tribunal andaluz ha tumbado ese segundo recurso y ha ratificado la sentencia previa.

Los argumentos del TSJA

En cuanto a la supuesta incongruencia omisiva, los magistrados explican no es necesario contestar a cada una de las alegaciones “siempre y cuando sea claro y razonado el motivo del fallo”, pero subrayan que, en todo caso, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo dio “debida respuesta a todas las pretensiones del demandante”. Según indican, en aquella sentencia se explica “clara y tajantemente” por qué el Ayuntamiento tenía que recibir la parcela libre de cargas y gravámenes y cuáles son los “efectos jurídicos” de esa reversión.

Una de esas consecuencias, de acuerdo a la Sala, es el carácter retroactivo de la resolución, “lo que implica que el negocio se deshace como si nunca hubiera existido” y, por ende, que queden canceladas “todas las cargas posteriores” a la cesión gratuita del Ayuntamiento a la Cámara de Comercio. Eso “incluye no sólo las garantías hipotecarias, sino los embargos trabados”.

En el fallo del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo también se detalló que todos los créditos pendientes tenían que abonarse dentro del proceso de liquidación y extinción de la Cámara de Comercio que comandó una Comisión Gestora a partir de 2017. Según el TSJA, en el Registro de la Propiedad ya constaba el derecho que tenía la Gerencia Municipal de Urbanismo a la reversión de las parcelas, por lo que los acreedores “debían ser conscientes” de que su derecho a cobrar su dinero “era frente a la Cámara de Comercio y no frente a la Gerencia de Urbanismo o el Ayuntamiento”: “Su derecho inscrito quedaba supeditado a lo que sucediera con el derecho de reversión inscrito previamente por la Gerencia de Urbanismo”.

Por último, la Sala resalta que la cláusula para que los terrenos le fueran devueltos al Ayuntamiento estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo cual “tiene mejor rango registral que cualquier otro derecho, ya sea de dominio o de carga”, que se inscribiera con posterioridad, como fue el caso de las anotaciones preventivas de embargo de los dos acreedores. Ello se traduce, de forma general, en que, “cuando se haga efectiva la condición resolutoria, todos las inscripciones o anotaciones con rango registral posterior a la propia condición resolutoria serán objeto de cancelación”, según razonan los magistrados, quienes agregan que el bien en cuestión se devolverá “con todas las mejoras” que el concesionario le haya añadido. Es más, en este caso concreto del Vivero de Empresas, “se pactó” que el adquiriente no tendría derecho a indemnización por esa circunstancia. La sentencia aún no es firme, sino que puede recurrirse en casación ante el Tribunal Supremo.